Juridische aansprakelijkheid en geschillen

U bent ruwbouwaannemer, schilder, installateur, ... en neemt een werk aan. Weet dan dat u op verscheidene vlakken kan aansprakelijk gesteld worden. Hierna volgt een beknopt overzicht van risico's maar ook van mogelijke remedies.

Waarschuwingsplicht van de aannemer

Op elke aannemer rust een waarschuwingsplicht. De verplichting bestaat erin de klant te verwittigen wanneer de aannemer meent dat de hem opgedragen werken niet kunnen uitgevoerd worden volgens de regels van de kunst.

Een voorbeeld: de klant vraagt u om onmiddellijk te starten met het plaatsen van de houten vloerbekleding terwijl u weet dat de nieuwbouw nog teveel restvocht bevat. Uw kennis en ervaring hebben u immers geleerd dat de vloerbekleding snel gebreken zal vertonen. Welnu, dan dient u als professioneel de (lees "onwetende") klant te verwittigen van de problemen die u verwacht, en moet u zelfs de werken weigeren. Vat u de werken toch aan en de klant beklaagt zich na 6 maanden over loskomende vloerbekleding, dan zal u in die discussie, ondanks de misschien talrijke mondelinge waarschuwingen, waarschijnlijk aan het kortste eind trekken.

De 10-jarige aansprakelijkheid

De artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek regelen de 10-jarige aansprakelijkheid en bepalen dat aannemers, onderaannemers, architecten, raadgevende ingenieurs en ontwerpers gedurende tien jaar moeten instaan voor de gebreken aan het bouwwerk die de stabiliteit daarvan of één van de hoofdbestanddelen in het gedrang brengen. Volgende gebreken vallen bv. onder de tienjarige aansprakelijkheid: grove gebreken aan het opgerichte bouwwerk, gebreken tengevolge van de ongeschiktheid van de grond, ernstige stoornissen die de stabiliteit van het bouwwerk in gevaar brengen, waterdichtingsproblemen.

Omdat de regels inzake de 10-jarige aansprakelijkheid van openbare orde zijn, kan u er contractueel niet van afwijken. Ingeval een klant u vraagt werken aan te vatten die uw 10-jarige aansprakelijkheid in het gedrang brengen, moet u die werken weigeren.

Wie wordt met deze aansprakelijkheid geconfronteerd? In hoofdzaak die aannemers die werken uitvoeren aan de ruwbouw of belangrijke onderdelen van het gebouw. Zo zal een behanger of een vloerbekleder in principe niet met de 10-jarige aansprakelijkheid geconfronteerd worden.

De aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken

De aannemer is daarnaast in principe gedurende 10 jaar aansprakelijk voor de zogenaamde (lichte) verborgen gebreken. De aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken raakt de openbare orde niet. Daarom kunt u deze aansprakelijkheid contractueel inperken. Zo kan u in uw contracten opnemen dat u slechts gedurende 2 jaar zal gehouden zijn voor de lichte verborgen gebreken in plaats van 10 jaar. Voorts wordt algemeen aangenomen dat de klant, eens een verborgen gebrek zichtbaar geworden, moet reageren binnen een redelijke termijn. Ook hier kan u contractueel paal en perk stellen door in het contract op te nemen dat uw klant die bv. niet binnen de 8 werkdagen regaeert, geacht wordt de gebreken te hebben aanvaard. Bouwunie heeft modellen van Algemene Voorwaarden opgesteld die in een beperking van deze aansprakelijkheid voorzien.

Aansprakelijkheid voor stedenbouwkundige overtredingen

Voor vele bouwwerken is een stedenbouwkundige vergunning nodig. Elke aannemer moet dan ook voor hij de bouwwerken aanvat nagaan of er een stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd en zich houden aan de bepalingen ervan. Dit betekent dat men enkel kan vertrouwen op de plannen die werden goedgekeurd samen met de stedenbouwkundige vergunning. Er geldt de wettelijke verplichting dat gedurende de uitvoering van de werken de stedenbouwkundige vergunning en het dossier (met daarin de plannen) op de werf aanwezig moeten zijn. Dit moet het origineel of een eensluidend verklaard afschrift zijn.

Wanneer de aannemer zich niet houdt aan de plannen aan de plannen of bouwt zonder vergunning kan hij hiervoor strafrechtelijk aansprakelijk worden gesteld. Meer nog, de wetgever voorziet een strafverzwaring wanneer de inbreuk wordt gepleegd door "professionelen".